Οι ειδικοί συμβουλεύουν Ημιυπαίθριους χώρους, πατάρια, σοφίτες, πιλοτές, υπόγειους χώρους, xώρους ηλεκτρομηχανολογικών εγκαταστάσεων, αίθουσες κοινωνικών εκδηλώσεων, φωταγωγούς και άλλους χώρους που μετράνε στην κάλυψη.

Τακτοποίηση ημιυπαίθριων χώρων
Ποιους χώρους μπορώ να τακτοποιήσω με τον Νόμο 3843/2010;
Ημιυπαίθριους χώρους, πατάρια, σοφίτες, πιλοτές, υπόγειους χώρους, xώρους ηλεκτρομηχανολογικών εγκαταστάσεων, αίθουσες κοινωνικών εκδηλώσεων, φωταγωγούς και άλλους χώρους που μετράνε στην κάλυψη.

Τι ακριβώς είναι ένας ημιυπαίθριος χώρος;
Σύμφωνα με τον ορισμό που δίνεται στον Γενικό Οικοδομικό Κανονισμό του 1985, ημιυπαίθριος χώρος είναι ο στεγασμένος χώρος του κτιρίου του οποίου η μία τουλάχιστον πλευρά είναι ανοιχτή προς τον κοινόχρηστο χώρο ή τους ακάλυπτους χώρους του οικοπέδου που δεν προσμετρώνται στην κάλυψη και οι υπόλοιπες πλευρές του ορίζονται από τοίχους ή κατακόρυφα φέροντα ή μη στοιχεία και χρησιμοποιείται για τη μετακίνηση ή προσωρινή παραμονή ανθρώπων.


Εάν αποφασίσω να προβώ στην τακτοποίηση των ημιυπαίθριων του σπιτιού μου, τι οφέλη θα έχω;
Ητακτοποίηση αυτή παρέχει για 40 χρόνια, όσο και η εκτιμώμενη διάρκεια ζωής ενός νέου κτιρίου, την «ασυλία» του ρυθμιζόμενου χώρου από κατεδάφιση και άλλου είδους παρενοχλήσεις (ΔΟΥ, ΙΚΑ κ.λπ.).

Η τακτοποίηση σημαίνει ουσιαστικά και νομιμοποίηση των ημιυπαίθριων χώρων μου;
Oχι, οι χώροι εξακολουθούν να είναι πολεοδομικά αυθαίρετοι καθώς έχουν αλλάξει χρήση σε σχέση με αυτή που προβλέπεται στην οικοδομική άδεια και έτσι η τακτοποίηση δεν σημαίνει σε καμία περίπτωση νομιμοποίηση του ημιυπαίθριου χώρου.

Ποια είναι η προθεσμία υποβολής αίτησης στην αρμόδια πολεοδομική υπηρεσία για την τακτοποίηση των ημιυπαίθριων;
Η αρχική προθεσμία ήταν μέχρι τις 28 Δεκεμβρίου 2010, αλλά με νέα τροπολογία δόθηκε παράταση μέχρι 28 Φεβρουαρίου 2011.

Δεν ξέρω εάν το νέο σπίτι που αγόρασα έχει ημιυπαίθριους. Πώς καταλαβαίνω αν υπάρχουν χώροι που χρειάζονται τακτοποίηση;
Για να εντοπίσετε τους ημιυπαίθριους χώρους, αρκεί να διαβάσετε το συμβόλαιο αγοράς του ακινήτου ή να δείτε τα σχέδια που συνοδεύουν το συμβόλαιο αυτό. Η πλειοψηφία των ακινήτων που κατασκευάστηκαν από το 1990 μέχρι και σήμερα διαθέτει τέτοιους χώρους.

Δεν έχω κινήσει ακόμη τη διαδικασία για να
τακτοποιήσω τους ημιυπαίθριους χώρους μου. Προλαβαίνω;
Δεδομένης της παράτασης που δόθηκε μέχρι 28 Φεβρουαρίου 2011, προλαβαίνετε. Πρέπει όμως να βιαστείτε, διότι η διαδικασία απαιτεί χρόνο προκειμένου να μη γίνουν λάθη.

Εχω ήδη καταθέσει αίτηση, ποια είναι η προθεσμία πληρωμής του οφειλόμενου ποσού;
Σύμφωνα με τη νέα τροπολογία, για τους χώρους κατοικίας η προθεσμία είναι 30 μήνες από την ημερομηνία έναρξης ισχύος του νόμου και όχι 18, όπως προέβλεπε η αρχική ρύθμιση. Για τους λοιπούς χώρους είναι 32 μήνες.

Πότε περίπου θα οφείλω την πρώτη από τις δόσεις, εφόσον τελειώσω με τη διαδικασία των δικαιολογητικών;
Εάν έχετε επιλέξει τη διαδικασία των δόσεων, η πρώτη δόση πρέπει να καταβληθεί πριν την 28η Απριλίου του 2011. Σε πόσες δόσεις μπορώ να εξοφλήσω το οφειλόμενο ποσό;
Η καταβολή του οφειλόμενου ποσού γίνεται σε 10 ισόποσες δόσεις εάν πρόκειται για χώρους κατοικίας, ενώ σε 8 ισόποσες δόσεις εάν πρόκειται για άλλους χώρους.

Δικαιούμαι εκπτώσεως εάν εξοφλήσω αμέσως ολόκληρο το ποσό;
Ναι, σε περίπτωση εφάπαξ καταβολής γίνεται έκπτωση 10%.

Εχω καταβάλει όλα τα οφειλόμενα ποσά. Τελειώνει εδώ η διαδικασία;
Oχι, πρέπει να προσκομίσετε τα παραστατικά πληρωμής στην Πολεοδομική Υπηρεσία. Αυτά καταγράφονται στο Ειδικό Βιβλίο Καταχώρισης και έπειτα μπαίνει η σφραγίδα περαίωσης της διαδικασίας στο έντυπο της αίτησης του ιδιοκτήτη.

Μπορώ να τακτοποιήσω χώρο σε ακίνητο που δεν έχει άδεια;
Oχι, ο νόμος ρυθμίζει μόνο χώρους που έχουν προκύψει από υπερβάσεις δόμησης και αλλαγή χρήσης μέσα στο περίβλημα κτιρίου του οποίου η άδεια έχει εκδοθεί νόμιμα.

Τι περιλαμβάνει ο κτιριακός όγκος ενός κτιρίου;
Oκτιριακός όγκος είναι το περίβλημα του κτιρίου, βάσει οικοδομικής άδειας, από το δάπεδο του υπογείου μέχρι το δώμα ή τη στέγη.

Εάν άλλαξα τη χρήση υπογείου εντός του κτιριακού όγκου, μπορώ να το τακτοποιήσω με αυτόν τον νόμο;
Δεν τακτοποιείται εφόσον έχει μετατραπεί σε χώρο, η χρήση του οποίου απαγορεύεται στην περιοχή του ακινήτου από τις πολεοδομικές διατάξεις περί χρήσεων γης στην περιοχή αυτή.

Μπορώ να τακτοποιήσω το δωμάτιο που δημιούργησα κλείνοντας ένα μέρος από το μπαλκόνι μου;
Oχι, η ρύθμιση αφορά μόνο τις υπερβάσεις δόμησης και τις αλλαγές χρήσης που υφίστανται εντός του κτιριακού όγκου.

Μπορώ να τακτοποιήσω το δώμα που έχτισα στην ταράτσα της πολυκατοικίας;
Oχι, δεν μπορείτε να τακτοποιήσετε αυτό το δώμα εάν είναι εκτός του νόμιμου ύψους του κτιρίου.

Πρόσφατα χτίσαμε μια πέργκολα στην αυλή. Μπορεί να τακτοποιηθεί;
Oχι, ο νόμος δεν ρυθμίζει καμιά παράβαση έξω από τον νόμιμο κτιριακό όγκο.

Η οικοδομική μου άδεια είναι του 2010. Με πιάνει ο νόμος;
Ησχετική οικοδομική άδεια του κτιρίου πρέπει να έχει εκδοθεί ή αναθεωρηθεί έως 02-07-09.

Ενδέχεται να κληθώ να πληρώσω κι άλλα πρόστιμα μετά την τακτοποίηση;
Ρητά διευκρινίζεται με την εγκύκλιο αρ.

5 του ΥΠΕΚΑ ότι οι χώροι που θα τακτοποιηθούν δεν οφείλουν πλέον άλλο πρόστιμο ανέγερσης και διατήρησης για τα επόμενα 40 χρόνια και μπορούν να μεταβιβάζονται με την επισημείωση ότι αυτοί «ρυθμίστηκαν με τις διαδικασίες του Ν. 3843/2010 και αρ. πρωτ. αίτησης.../2010/της πολεοδομικής υπηρεσίας...».

Μετά την τακτοποίηση διατρέχω κίνδυνο να οφείλω αναδρομικά φόρους ή άλλα πρόστιμα;
Oχι, η Πολεοδομία ενημερώνει τις συναρμόδιες υπηρεσίες (ΔΟΥ, ΙΚΑ, Τμήμα έκδοσης αδειών, Τμήμα ελέγχου κατασκευών κ.λπ.) ώστε να ανασταλούν τυχόν κυρώσεις και ήδη επιβληθέντα πρόστιμα. Σε καμιά περίπτωση δεν οφείλονται αναδρομικά φόροι και εισφορές και οι ΟΤΑ δεν μπορούν να αξιώσουν αναδρομικά οποιαδήποτε προσαύξηση σε δημοτικά τέλη, φόρους κ.λπ. για χώρους που δηλώνονται με τη ρύθμιση αυτή.

Στα εκτός σχεδίου ακίνητα που η χρήση τους δεν είναι κύριας κατοικίας πώς προσαυξάνεται το πρόστιμο;
Εάν η τιμή ζώνης υπερβαίνει τα 1.000 ευρώ ανά τ.μ., το πρόστιμο προσαυξάνεται κατά 30%.

Τι ισχύει για όσους ήδη δήλωσαν χώρους υπό την προϊσχύσασα ρύθμιση;
Oσοι είχαν ολοκληρώσει τη διαδικασία κατοχυρώνονται πλήρως χωρίς τον περιορισμό των 40 ετών. Οσοι δήλωσαν, αλλά δεν είχαν εξοφλήσει, θα πρέπει να κάνουν νέα δήλωση με τις νέες προϋποθέσεις.

Ποιες οι συνέπειες για εμένα που δεν δήλωσα τους ημιυπαίθριους;
Σε περίπτωση μη δήλωσης των ημιυπαίθριων ή μη εξόφλησης της εισφοράς για τη ρύθμιση, οι χώροι θα υπαχθούν στις διατάξεις περί αυθαιρέτων. Η νομοθεσία προβλέπει πρόστιμο 30% επί της αξίας του αυθαιρέτου, δηλαδή του ημιυπαίθριου που δεν δηλώθηκε, και πρόστιμο διατήρησης του συγκεκριμένου αυθαιρέτου 5% επί της αξίας του κατ΄ έτος.

Εχω καταθέσει όλα τα δικαιολογητικά. Τι ακολουθεί μετά;
Σε διάστημα το πολύ 60 ημερών και αφού διαπιστωθεί ότι ο φάκελος είναι πλήρης, θα λάβετε από την Πολεοδομία το έντυπο Υπολογισμού Ειδικού Προστίμου, όπου θα αναγράφεται τόσο το συνολικό ποσό του ειδικού προστίμου όσο και το ποσό της πρώτης δόσης.

Τα ποσά που καταβάλλω για την τακτοποίηση πού θα καταλήξουν;
Τα εισπραττόμενα ποσά αποδίδονται στην Τράπεζα της Ελλάδος και πιστώνονται υπέρ του πρώην ΕΤΕΡΠΣ, που μετονομάστηκε σε Πράσινο Ταμείο με τον Νόμο 3889/2010. Θα διατίθενται αποκλειστικά για την εξισορρόπηση του ελλείμματος γης, καθώς και για προγράμματα και δράσεις περιβαλλοντικής και πολεοδομικής αποκατάστασης εντός του πρωτοβάθμιου ΟΤΑ στη διοικητική περιφέρεια του οποίου βρίσκονται οι χώροι που δηλώνονται.

Σε ποιους μπορώ να απευθυνθώ για την τακτοποίηση των ημιυπαίθριων;
Τη διαδικασία αυτή αναλαμβάνουν κυρίως γραφεία μηχανικών, αρχιτεκτόνων κ.λπ. Είναι οι πλέον αρμόδιοι για να απαντήσουν σε ερωτήσεις που αφορούν το συγκεκριμένο θέμα.

Ο μηχανικός που διάλεξα να τακτοποιήσει τους ημιυπαίθριους του σπιτιού μας μου ζήτησε 500 ευρώ αμοιβή. Μου φάνηκαν πολλά, γι΄ αυτό έφυγα. Ποια είναι η ελάχιστη αμοιβή που παίρνουν οι μηχανικοί για τη συγκεκριμένη διαδικασία;
Βάσει οδηγίας του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας, υπολογίζεται ως ελάχιστη αμοιβή για τη διεκπεραίωση της διαδικασίας το ποσό των 232,53. Προσθέτοντας τον ανάλογο ΦΠΑ, το ποσό ανέρχεται συνολικά στα 286,01. Το ποσό αυτό αναφέρεται και ως η ημερήσια αποζημίωση για μηχανικό που έχει μέχρι και 10ετή εμπειρία. Αρκετά γραφεία ενδέχεται να σας ζητήσουν αμοιβή μεγαλύτερη (320-350), γι΄ αυτό καλό θα ήταν να κάνετε μια έρευνα αγοράς προτού αναθέσετε τη διαδικασία.

Τι περιλαμβάνεται στην ελάχιστη αμοιβή που καταβάλλω στον μηχανικό;
Ηαμοιβή συνήθως περιλαμβάνει τη συμπλήρωση όλων των εντύπων για την πληρότητα του φακέλου, τη διεκπεραίωση στην Εφορία και το Πολεοδομικό Γραφείο της περιοχής καθώς και την παράδοση του φακέλου μετά το πέρας της διαδικασίας για την πληρωμή του προστίμου από εσάς.

Ποια στοιχεία προσκομίζω στον μηχανικό για να αρχίσει την τακτοποίηση του ημιυπαίθριου;
Στέλεχος οικοδομικής άδειας, τοπογραφικό και κάτοψη του ορόφου (βάσει των οποίων εκδόθηκε η οικοδομική άδεια).

Ποια στοιχεία- δικαιολογητικά προσκομίζω στην Πολεοδομία όταν αναλαμβάνω μόνος μου τη διαδικασία;
Αίτηση ιδιοκτήτη (εις διπλούν), υπεύθυνη δήλωση ιδιοκτήτη (εις διπλούν), τεχνική έκθεση μηχανικού, κάτοψη, τοπογραφικό, οικοδομική άδεια (θεωρημένα ή όχι από την εκάστοτε Πολεοδομία), παράβολο για κάθε αυτοτελή ιδιοκτησία.

Εάν αναθέσω στον μηχανικό τη διεκπεραίωση της διαδικασίας εξ ολοκλήρου, χρειάζονται πρόσθετα έγγραφα;
Ναι, απαιτείται επιπροσθέτως μια εξουσιοδότηση (θεωρημένη από δημόσια αρχή- ΚΕΠ, Αστυνομικό Τμήμα κ.λπ.για το γνήσιο της υπογραφής).

Πόσο κοστίζει το παράβολο που πληρώνω με την κατάθεση των δικαιολογητικών;
Κοστίζει 250 ευρώ για τους ημιυπαίθριους χώρους και 350 ευρώ για τους υπόλοιπους χώρους.

Ισχύει ότι συμψηφίζεται το παράβολο με το τελικό πρόστιμο;
Ναι. Εάν το πρόστιμο που κληθήκατε να πληρώσετε είναι 600 ευρώ, αφαιρούνται 250 ευρώ για το παράβολο και εν τέλει το ποσό που βγαίνει να πληρώσετε είναι 600- 250 = 350 ευρώ.

Πού καταβάλλω τα οφειλόμενα ποσά;
Προσκομίζοντας το έντυπο Υπολογισμού Ειδικού Προστίμου, που έχετε λάβει από την Πολεοδομία, με επικολλημένο τον κωδικό πληρωμής, καταβάλλετε τα οφειλόμενα ποσά στο Ταχυδρομικό Ταμιευτήριο Ελλάδος, στα Ελληνικά Ταχυδρομεία (ΕΛ.ΤΑ.) καθώς και σε οποιοδήποτε υποκατάστημα τράπεζας.

Για μένα που πρόκειται να χτίσω το σπίτι μου μέσα στο 2011, τι ακριβώς είναι η Ταυτότητα Κτιρίου που καλούμαι να συντάξω;
ΗΤαυτότητα Κτιρίου αποτελεί ένα αρχείο που περιλαμβάνει όλα τα στοιχεία και χαρακτηριστικά του κτιρίου. Η σύνταξη και η υπογραφή του γίνεται από τον μηχανικό που ορίστηκε ως υπεύθυνος για το κτίριο. Η ταυτότητα κτιρίου ισχύει για όλες τις νέες οικοδομές που θα ανεγερθούν από 1/1/2011.

Τι γίνεται με τη μεταβίβαση του ακινήτου μου μετά την τακτοποίηση;
Τα ακίνητα που υπάγονται στη ρύθμιση και οι χώροι που τακτοποιούνται μπορούν να μεταβιβάζονται κανονικά, ενώ στα συμβόλαια μεταβίβασης θα αναγράφεται ότι οι χώροι αυτοί έχουν ενταχθεί στις ρυθμίσεις του Νόμου 3843/10.

Εάν προβώ σε τακτοποίηση του ημιυπαίθριου στο σπίτι μου, επηρεάζεται η ασφάλισή μου;
Oχι, οι χώροι που τακτοποιούνται δεν λαμβάνονται υπόψη για την εφαρμογή των διατάξεων της ασφαλιστικής νομοθεσίας.

Επηρεάζεται ο Φόρος Ακίνητης Περιουσίας με την τακτοποίηση;
Oχι, ως προς τον Φόρο Ακίνητης Περιουσίας και για την υποβολή δήλωσης στοιχείων ακινήτων οι τακτοποιούμενοι χώροι θα λαμβάνονται φορολογικά υπόψη όπως ήταν πριν την τακτοποίησή τους.

Μετά τη δήλωση και την καταβολή του προστίμου θα γίνουν μεταγενέστεροι έλεγχοι;
Ναι, έχει ανακοινωθεί ότι οι πολεοδομικές υπηρεσίες θα ελέγξουν τουλάχιστον το 10% των δηλώσεων που θα υποβληθούν και σε περίπτωση ψευδών στοιχείων θα εφαρμόζεται ο νόμος περί αυθαιρέτων. Εχω την επικαρπία σε ένα ακίνητο των γονιών μου. Ποιος πρέπει να κάνει τη δήλωση για τακτοποίηση των ημιυπαίθριων;
Στην περίπτωση που δεν έχετε την πλήρη κυριότητα, τότε η δήλωση υποβάλλεται από εκείνον που έχει την ψιλή κυριότητα, δηλαδή τους γονείς σας.

Το ακίνητό μου είναι πρώτη κατοικία, βρίσκεται εντός σχεδίου και η τιμή ζώνης της περιοχής είναι 1.200ευρώ. Η επιφάνεια του χώρου που πρόκειται να τακτοποιήσω είναι 25μ. Με συμφέρει να τακτοποιήσω τώρα τον ημιυπαίθριο;
Υπό τα δεδομένα του παρόντος νόμου, το πρόστιμο που θα κληθείτε να καταβάλλετε είναι περίπου 2.000ευρώ. Στην περίπτωση μη τακτοποίησης αυτού το πρόστιμο ανέγερσης ανέρχεται σε 9.000 ευρώ και το πρόστιμο διατήρησης 1.500 ευρώ για κάθε έτος που αυτό διατηρείται. Αυτό σημαίνει ότι σας συμφέρει να το τακτοποιήσετε τώρα.

Ποιο είναι το ύψος των προστίμων διατήρησης των αυθαίρετων ημιυπαίθριων με βάση τον νέο νόμο;
Τα πρόστιμα κυμαίνονται μεταξύ 5-9%, βάσει των τετραγωνικών μέτρων των ημιυπαίθριων, για ακίνητα πρώτης κατοικίας εντός σχεδίου.

Εχω μετατρέψει σε κατοικία ένα μέρος της πιλοτής του σπιτιού μου. Με αφορά ο νόμος για τους ημιυπαίθριους;
Ναι. Αφορά όλους τους ιδιοκτήτες που έχουν στην κατοχή τους κτίρια με χώρους βοηθητικούς που προβλέπονται από την άδεια οικοδομής του κτιρίου (π.χ. ημιυπαίθριοι χώροι, θέσεις στάθμευσης, αποθήκες) και έχουν μετατραπεί σε χώρους κύριας χρήσης (π.χ. κατοικία), αλλά και υπερβάσεις δόμησης (π.χ. πατάρια, σοφίτες) που δεν θίγουν τον εγκεκριμένο όγκο του κτιρίου.

ΣΗΜΕΙΩΣΗ: Στις ερωτήσεις σας απαντούν οι νομικοί Μαριλένα Ζηδιανάκη και Κίμωνας Σαϊτάκης 

πηγη http://www.tanea.gr/default.asp?pid=2&ct=1&artid=4609034